Лев Пукшанский: «У инвесторов стало меньше денег, но вести переговоры по земле они вполне способны»
УК «Морской фасад» реализует крупнейший в Европе проект по созданию намывных территорий в Финском заливе. В мае компания начинает первый навигационный сезон морского пассажирского порта, на создание которого уже ушло более 6 млрд рублей (первый круизный корабль пришвартовался к причалам порта еще в сентябре 2008 года). Половину этой суммы инвестору уже удалось рефинансировать, путем выпуска облигаций, которые город выкупит по закрытой подписке. Об особенностях финансирования одного из самых амбициозных городских проектов в условиях кризиса CRE Северо-Запад рассказал вице-президент УК «Морской фасад» Лев Пукшанский.
- Cкладывается впечатление, что государство на ближайшие годы станет основным двигателем российского рынка комплексного развития территорий. Вам так не кажется?
- Во всем мире развитием больших территорий занимаются государственно-частные партнерства. И драйвером этих процессов выступает именно частный сектор. А государство обеспечивает правовую среду и развитие инфраструктуры. Комплексное развитие территорий предполагает, что в одночасье создается такая система, на формирование которой обычно уходят десятилетия. При этом часть процессов - строительство зданий, сдача их в аренду и т.д. - носит коммерческий характер, а часть – создание инженерной инфраструктуры, улиц, дорог - некоммерческий. Однако, если посчитать бюджетный эффект от этих вложений, получается, что государство – очень удачный инвестор. Норма доходности на единицу вложенных государственных средств - с учетом такого уникального источника доходов, как налоги - соизмерима и даже может превышать доходность коммерсантов. Бизнес в свою очередь выступает движущей силой и повышает качество проекта. Потому что частный сектор – это деньги конкретных людей, а значит - эффективные тендеры, эффективные сроки, эффективный документооборот. Государство как правило неспособно обеспечить такую эффективность, поэтому и двигателем комплексного развития территорий никогда не станет. Но вместе государство и частный сектор – это сила.
- Но как показывает практика, сейчас у частного сектора не так уж много возможностей для финансирования своих проектов. В отличие от государства, чей источник доходов – налоги – практически неиссякаем.
- Тот кризис, о котором сегодня не говорит только ленивый, для Российской Федерации возник в октябре 2008 года. А до этого, начиная с 2001 года, был бурный рост. Получается, мы сравниваем 9 лет бурного роста и пол года кризиса. Делать выводы, мне кажется, крайне преждевременно. В Америке, как в стране производителе кризиса, и в Европе, которая выступает его прямым потребителем - ситуация сложнее, чем у нас. Потому что у них существует реальная проблема перепроизводства. Они научились хорошо и много строить, добывать под это финансирование, и продавать недвижимость в расчете на то, что покупатель тоже имеет серьезные источники финансирования. Все это дало огромное количество виртуальных денег. Эти деньги должны быть в экономике, но не в таком количестве. Огромное количество покупок такой недвижимости носило инвестиционный характер. Как только финансовый пузырь лопнул, оказалось, что реальному потребителю столько недвижимости, сколько произвели Америка и Европа, не нужно. И эту проблему не решить в один день. Огромное количество объектов действительно будет потеряно. А у нас проблема другая. Если проводить аналогию с одеждой – мы в Петербурге до сих пор в набедренной повязке ходим. Есть локальные проекты. Но, если реконструировать бывший дворец, то современный офисный центр из него вряд ли получится. В то же время, точно так же, как неестественно для нормальной фирмы сидеть в подвале или на квартире, точно так же ненормально для нее сидеть во дворце. Потому что работать надо в современном здании с открытыми планировками. Таких офисов в Петербурге практически нет. С точки зрения торговли тоже не все хорошо – есть большое количество так называемых биг-боксов, а концептуальных торговых центров, в современном понимании этого слова, практически нет. Специализированных складских комплексов не хватает – развивается пока только одно направление – сухой склад. Поэтому до кризиса перепроизводства нам в Петербурге далеко, как до луны. Это значит, что спрос есть и, как только у девелоперов появятся источники финансирования проектов, а у потребителей закончится стресс, любое нормальное здание будет пользоваться еще большим спросом, чем до кризиса.
- Вопрос, по каким ценам…
- Арендные ставки уменьшаться, но и себестоимость строительства упадет. Конечно, стоимость заимствований на какое-то время увеличится. Но доходность формируется из соотношения новых арендных ставок и цен, новой себестоимости строительства, и новых цен заимствований. И я допускаю мысль, что эта доходность может оказаться даже выше, чем была до кризиса. Потому что, если стоимость заимствований увеличивается, то и требования к норме доходности проектов тоже возрастают. А значит, в результате, рынок будет сбалансирован именно в эту сторону. К тому же, если вы находитесь в начале пути, то скорей всего процесс будет развиваться в ту сторону, в которую начался. А если вы находитесь в конце процесса, то через какое-то время он должен принять противоположное направление. Поэтому в 2007 году риск бизнеса был выше, чем сейчас - потому что уже 7 лет был сумасшедший рост. А сейчас все уже упало. Соответственно, если начинать что-то сейчас, то мы с большей вероятностью увидим положительную динамику, чем отрицательную. Конечно, будет некоторое перераспределение доходов. Вещи, которые были бесплатными, станут платными. Вещи, которые были сверхдоходными, станут просто доходными. Вопрос откуда возьмется финансирование. Но ведь и финансирование тоже никуда не делось. Банки, как имели возможность кредитовать, так и имеют. Не кредитуют по совокупности причин. Но эти причины бесконечно долго существовать не могут. Потому что банковская система, которая не ссужает деньги под процент, банковской системой не является. Кому они рано или поздно начнут давать деньги под проценты – прежде всего тем, у кого есть реальные объекты.
- А как сейчас выглядит схема финансирования «Морского фасада»?
- Имеет смысл разделить создание порта и образование территории. И там и там присутствуют как деньги наших акционеров, так и заемные средства. Нашим стратегическим кредитором является Сбербанк РФ, с которым у нас долгосрочные отношения, долгосрочные кредитные линии. Процент соотношения частных и заемных средств – как правило 30 собственных на 70 процентов заемных, иногда с перекосом в сторону акционерных средств. Особенность финансирования порта – в участии города, но не на стадии инвестирования, а на стадии рефинансирования. Город покупает у нас облигации. Продав эти облигации, мы расплачиваемся с кредиторами. Целью является снизить себестоимость порта для города. Потому что банковские проценты ее повышают.
Поэтому и процент по облигациям, купленным городом, минимальный. Город должен владеть портом и наиболее понятная форма выкупа работает так – выпускаются облигации, эти облигации в конце строительства конвертируются в акции. Наш пакет акций тоже выкупается. Таким образом, 100 процентов уставного капитала порта оказывается в руках города. Облигации очень удобны тем, что это наше обязательство перед городом и город конвертирует их в акции только тогда, когда обязательство будут выполнены. До этого момента мы городу должны.
- В начале апреля прошла информация, что за акции порта правительство Петербурга выплатит не 12 миллиардов 500 миллионов, а 10 миллиардов 198 миллионов рублей. Это ваша уступка городу в обмен на выкуп облигаций «Морского фасада»?
- Есть несколько направлений экономии. Нам было сказано, сейчас все подтягивают пояса, давайте и мы тоже будем экономить. Для начала, вернем кредиты и не будем платить проценты, потому что себестоимость денег для города значительно меньше, чем для коммерсанта. Но есть и другие слагаемые итоговой суммы. Мы «уторговываем» подрядчиков. Введен режим дополнительной экономии. Конечно, это происходит без потери качества. Потому что мы строим один из самых современных в мире круизных портов – сложное инженерное сооружение, расположенное на 33 га территории. По каким-то позициям, где сэкономить до указанной городом суммы не удается - просто работаем себе в убыток. Но идем с опережением строительных сроков и с финансовым опережением. Город выкупил у нас только два транша облигаций на 3 млрд. рублей, а потрачено на порт уже, как минимум, в 2 раза больше.
- А затраты на создание остальной территории город рефинансирует?
- В рефинансировании затрат на создание земли город не участвует никак. Его роль заключается только в создании инфраструктуры – участки под будущей дорожной сетью мы отдаем городу. Если говорить о том, как мы живем в условиях кризиса, то акционерные деньги уже в проекте. Акционеры нервничают, как все нормальные люди, которые тратят большие деньги, но кредитор у нас солидный и за его устойчивость мы не опасаемся.
- Сбербанк не менял условия заимствования в связи с кризисом?
- Стратегически - нет.
- А как сейчас строятся ваши отношения с группой компаний ПИК? Она расплатилась с вами за купленную землю?
- Группа компаний ПИК, которая купила 63,4 га, уже заплатила нам очень существенные деньги. ПИК, как любой крупный жилищный девелопер, сейчас испытывает сложности. Мы с ними находимся в постоянном контакте, акционеры ПИКа придерживаются мысли, что этот проект для них стратегический и не собираются от него отказываться. В Петербурге они собираются быть. Компания ПИК жива, но, условно говоря - больна гриппом. Грипп скоро закончится, осложнений, надеюсь, не будет. От гриппа не умирают.
- Кусок земли, который приобрел ПИК, уже образован?
- Из 63,4 га образовано порядка 15 га. Все остальное мы рассчитываем закончить в этом году. Кроме того, у нас уже полностью образован центр - порядка 135 га, из них 33 га – занимает порт.
- Земля в городе дешевеет, а у вас? Вы предлагаете потенциальным покупателям дисконт?
- На самом деле наша земля, как это не покажется парадоксальным, только дорожает в связи с тем, что сейчас мы свой конечный продукт оформляем в собственность. Сравнивать землю в других частях города и землю «Морского фасада» нельзя. В городе есть какое-то количество небольших земельных участков с примерно одинаковыми свойствами. И цена на них автоматически падает, пока идут дистрессные продажи. Но разве можно было на заре перестройки сравнивать стоимость земли в деревнях и садоводствах со стоимостью участков в коттеджных поселках? Тоже самое сейчас актуально для комплексного развития территории в центре города. Земля «Морского фасада» - уникальное рыночное предложение. Где еще имеется greenfield development в непосредственной близости к центру города?
Brownfield в Петербурге – пожалуйста, сколько угодно. А greenfield - это уже совсем другая история, другой титул на землю, другая экология. Западные инвесторы brownfield в России практически не понимают. Они понимают его у себя в Лондоне, а у нас, в ситуации, когда земля принадлежит одним, помещения другим – для них много непонятного. Да, арендные ставки и цены на квартиры падают и будут видимо ниже, чем до кризиса. Но когда будут продаваться первые квартиры и сдаваться в аренду первые офисы на территории «Морского фасада»? Минимум четыре года спустя. Даже пессимисты говорят, что через 3-4 года кризис закончится. Получается, что доходы лежат за временной границей кризиса. А вот расходы – затраты на строительство, создание земли – приходятся на период кризиса и сейчас на этом можно сэкономить! Поэтому земля в «Морском фасаде» сейчас может стоить больше, чем до кризиса. Я приведу еще один аргумент: раньше можно было строить почти на любом земельном участке, рынок все съедал. Главными показателями были разрешенная плотность застройки и сама возможность скорейшего строительства. В такой ситуации, зачем было платить больше за элитную землю, ведь основу спроса все равно составлял средний класс. Теперь ситуация стала иной, покупатели стали придирчивей и, как в квантовой физике, деньги от инвесторов и потребителей потекут только туда, где преодолен определенный ценз качества. Таким образом, конкурентов стало меньше, а это не может не привести к росту цены предложения.
- Вот, если бы сейчас к вам пришел покупатель, вы бы какой ценой квадратного метра оперировали?
- Цена договорная. Но есть такое понятие, как стоимость земли на квадратный метр будущего девелопмента. Затраты на землю в стоимости будущего здания в нашем случае составляют от 250 до 350 долларов на квадратный метр будущей недвижимости.
- А покупатели есть?
- Я скажу так, у нас был период, когда не было вообще никаких предложений. Полное затишье с ноября по январь. А сейчас у меня в состоянии интенсивных переговоров находится как минимум три больших сделки. Одна российская и две западные компании.
- Неужели мы подходим к моменту, когда западные инвесторы наконец-то начинают покупать российские активны?
- Я бы так широко не говорил. Как показывает практика, между переговорным процессом и деньгами есть две большие разницы. Во-вторых, у нас товар все-таки не массовый. Период экспозиции любого земельного участка – как минимум пол года. Я не успел пока оценить влияние кризиса, потому что и раньше у нас каждый день сделки не заключались. Но говорить о том, что инвесторы в Россию вернулись – нельзя. Они не вернулись. До кризиса было энное количество инвестиционных фондов, которые звонили, стучали в двери и хотели купить хоть что-нибудь на инвестиционном рынке. Мы их очень ждали, начиная с 2000 года, они как раз при всех наших расчетах и есть конечные потребители «Морского фасада». Но этих консервативных инвесторов, покупающих на стадии, когда все готово, сейчас нет. Зато есть компании с деньгами, которые готовы инвестировать в начальные стадии девелопмента. Затраты на покупку земли обычно составляют 10-20% от стоимости девелопмента. У инвесторов стало значительно меньше денег на большой девелопмент, а вот вести переговоры по земле, столбить хорошие места и платить авансы они вполне способны. Ведь поймите - стало меньше инвесторов, но и проектов тоже. Брошенные проекты, так же, как и недостроенные дома, никому не нужны, а вот войти в проект, который на плаву – это другое дело.
- Возвращаясь к поддержке государством девелоперов коммерческой недвижимости, в чем она должна заключаться – в гарантировании, в «ручном управлении» проектами, в чем-то еще?
- В ситуации, когда рыночные механизмы по какой-то причине не работают, нужны нерыночные механизмы регулирования. Есть функции имманентно государству в обычной ситуации не присущие – финансирование строительства жилых и офисных помещений, выкуп квартир и объектов, финансовые вливания в экономику. Но такие вещи могут крутануть маховик рынка в ситуации, когда сам рынок этого сделать не может. Например, государство может гарантировать кредиты банков. В российской экономике я считаю это вообще дело хорошее. Потому что у нас банки такие же государственные, как само государство.
Анна Невская
