Уважаемые собственники квартир! Предлагаем Вам ознакомиться с особенностям правильной перепланировки квартиры
Что такое перепланировка помещения? Это любое изменение пространственной планировки как жилого, так и нежилого помещения без изменения собственно сферы назначения. К работам по перепланировке помещений относятся следующие: изменение конфигурации стен или перегородок, заложение и устройство проемов, установка, удаление или перемещение инженерного оборудования и т. п.
На практике это должно проходить в два этапа. Вначале для любых изменений исходной планировки требуется документально зафиксированное разрешение жилищной инспекции. Затем, после окончания строительных работ, все изменения непременно должны быть внесены в технический паспорт объекта.
В противном случае это будет незаконно и наказано штрафом с требованием возвращения к «исходным позициям» за счет нарушителя.
Таким образом, для законной перепланировки квартиры необходимо, во-первых, грамотно продумать перепланировку. Это должно быть комфортно и эргономично для вас, давать простор дизайнерской мысли и, конечно, «не вредить окружающей среде», то есть соседям по дому.
Затем, собрав необходимые документы для утверждения перепланировки, нужно будет пройти саму процедуру принятия внесенных изменений. Сложность и длительность согласования перепланировки зависят от многих факторов – масштабности «переделки», особенностей дома, в котором находится квартира, грамотно составленных подаваемых документов, а иногда, увы, от длины бюрократической цепи конкретно в вашем районе города. Тем не менее хлопоты того стоят, ведь вы создаете идеальное жилье для себя и своей семьи на долгие годы, поэтому должны создать вокруг себя зону максимального комфорта.
Разрешение на перепланировку в жилых помещениях выдает Мосжилинспекция, для нежилых помещений в нежилых зданиях разрешение выдают главы префектур на основе решения межведомственных комиссий (МВК).
Дизайн-студия «Уютная квартира» поможет вам решить все вопросы, связанные с согласованием перепланировки, в максимально короткие сроки с минимальными затратами на всех этапах и уровнях согласования.
Ниже приводим информацию о законах по перепланировке, действующих в настоящее время в г. Москве.
С 2011 года введены новые правила согласования перепланировки в Москве (постановление № 508-ПП от 25.10.2011).
Вслед за упрощением процедуры получения разрешения на установку кондиционеров на фасадах зданий правительство г. Москвы внесло существенные изменения в правила согласования перепланировки и/или переустройства жилых помещений в многоквартирных домах. Новый порядок определяется:
– постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах», официально опубликовано в «Вестнике мэра и правительства Москвы», № 61, 01.11.2011;
– каталогом типовых перепланировок в домах массовых серий в качестве дополнения.
Упрощение порядка согласования перепланировки в соответствии с постановлением № 508-ПП распространяется только на территорию Москвы и не затрагивает Московскую область и другие субъекты Федерации.
Прежде московский регламент предусматривал два вида перепланировки – «по проекту» и «на основании эскиза» (последний в свое время был предложен москвичам как некоторое послабление). Новый документ упоминает лишь проект, а также вводит новое понятие «перепланировка на основании типового проекта», заранее согласованного Мосжилинспекцией и представленного на официальном сайте. В настоящее время такой каталог содержит 127 проектов. Из них 52 могут быть реализованы без согласования с Мосжилинспекцией, а 75 — после получения соответствующего разрешения, то есть такие проекты предусматривают изменения, которые затрагивают несущие конструкции, фасад или общедомовые коммуникации.
Согласование может носить разрешительный или уведомительный характер. Пункты 2 и 3 Приложения № 1 в совокупности образуют перечень работ, к которым применяются разрешительные процедуры — ведение ремонта в таких случаях возможно только после получения разрешения Мосжилинспекции, так как в общем и целом указанные мероприятия затрагивают несущие конструкции, фасад здания или общедомовые коммуникации. Разрешение, в свою очередь, может быть выдано только при условии предоставления проекта перепланировки. Проект должен быть подготовлен специализированной организацией, имеющей свидетельство СРО о допуске к деятельности, связанной с проектированием. Для домов массовых серий может быть использован типовой проект. На основании заявления, проекта и иной предусмотренной регламентом документации Мосжилинспекция принимает решение о согласовании работ и в последующем принимает их (акт о завершенной перепланировке). На основании проекта, подготовленного специализированной организацией, имеющей допуск СРО, могут быть согласованы, в частности: перенос (устройство) санузлов (пункт 2.2.1 Требований; следует применять с учетом пункта 24 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006); устройство проемов в несущих и межквартирных перегородках (пункт 2.2.6); объединение лоджий с внутренними помещениями (пункт 2.2.9); устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия в домах с железобетонными перекрытиями (пункт 2.2.11).
В случаях когда запланированные работы не включены в названный перечень, перепланировка может быть произведена с соблюдением условия об уведомительном характере. Регламент предусматривает возможность осуществления указанных работ физическими и юридическими лицами, а также индивидуальными предпринимателями без ведения «Журнала работ» и необходимости освидетельствования скрытых работ. Уведомительный характер подразумевает внесение соответствующих изменений в технический паспорт жилого помещения при необходимости, например, в случае если вы собираетесь продать квартиру.
Мероприятия, направленные на переустройство и/или перепланировку не должны выходить за пределы ограничений, предусмотренных новыми правилами и направленных на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также конструктивной прочности многоквартирного дома. В частности, не допускается (подробно см. пункт 11 Приложения № 1):
- увеличивать нагрузку на несущие конструкции при устройстве стяжек, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов сверх проектных значений;
- производить демонтаж или усекать каналы естественной вентиляции;
- переносить радиаторы отопления в лоджии,
- питать теплые полы от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления
- устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
Благодаря сокращению списка работ, в отношении которых применяется разрешительный порядок согласования, впредь разрешение не требуется, в частности для случаев:
- замены напольного покрытия;
- установки спутниковых антенн на фасаде;
- перемещения сантехники в пределах санузла;
- полной или частичной разборки ненесущих перегородок (за исключением межквартирных и тех, которые ограждают газифицированные помещения – требуется проект и согласование);
- устройства проемов в ненесущих перегородках;
- устройства дополнительных перегородок из легких материалов;
- оснащения квартир системами кондиционирования воздуха и спутниковыми антеннами;
- остекления лоджий и балконов.
Однако в части ненесущих перегородок существует вероятность того, что для их разборки потребуется техническое заключение проектной организации о том, что они не являются несущими или разгружающими. Мосжилинспекция также может истребовать заключение и в отношении вновь возводимых перегородок, подтверждающее, что они не превышают проектную нагрузку на перекрытия. В свою очередь, такое заключение в состоянии таить «опасность» в виде оговорки о том, что указанный вид работ в данном конкретном случае может быть произведен только при наличии специального проекта.
Работы по переустройству и/или перепланировке, включенные в предусмотренный регламентом перечень, должны быть произведены в течение одного года, то есть в пределах срока действия решения о согласовании (ранее срок был не более четырех месяцев). Также из регламента исключена норма, согласно которой устанавливались временные рамки продолжительности ремонта, в частности при проведении шумных работ. Для определения времени ремонтных работ в квартире теперь следует руководствоваться общими нормами законодательства об обеспечении покоя граждан и тишины на территории г. Москвы.
Срок реализации процедуры получения разрешения на перепланировку не должен превышать 35 дней. Документ о завершенном переустройстве/перепланировке должен быть выдан в течение 10 дней с момента уведомления Мосжилинспекции о том, что такие работы закончены.
Таким образом, порядок согласования перепланировки выглядит следующим образом (вариант согласования «по проекту»):
1. Получение в БТИ технического паспорта.
2. Составление проекта.
3. Обращение в Мосжилинспекцию с предоставлением правоустанавливающих документов, паспорта БТИ, проекта.
4. Получение разрешения на перепланировку в течение 35 дней.
5. Производство работ с одновременным ведением журнала и актов на скрытые работы (при отсутствии актов на скрытые работы Мосжилинспекция вскрывает конструкции объекта с целью проверки соответствия произведенных работ нормам, установленным нормативными правовыми актами Российской Федерации и г. Москвы). Нововведение заключается в том, что приемку скрытых работ теперь вправе по выбору заявителя производить Мосжилинспекция или представители проектной организации, осуществляющей функции технического надзора в силу заключенного с ней договора.
6. Завершение перепланировки актом комиссии, которую следует пригласить по окончании всех работ, предусмотренных проектом.
7. Обмер помещений техником БТИ.
8. Получение кадастрового паспорта с учетом произведенных изменений.
Наконец, случаи, когда согласование не требуется. Если в ходе ремонта квартиры будут производиться работы, которые подпадают под определение перепланировки, предусмотренное Жилищным кодексом, однако их согласование не требуется (например, замена ванны на душевую кабину), необходимо:
1. Получить в БТИ план квартиры (если у вас его нет);
2. Самостоятельно отобразить на плане произведенные изменения;
3. Обратиться в Мосжилинспекцию, приложив к заявлению указанный план;
4. Получить акт о выполненной перепланировке (один экземпляр передается в БТИ);
5. Вызвать техника БТИ для внесения изменений в план квартиры;
6. Получить новый план БТИ.
